点森科技 - 科技资讯_数码产品_互联网观察_智能硬件老城区的复兴，是全球城市更新的共同命题，也是一道普遍性难题。世界范围内，历史城区保护与更新的结构性失衡屡见不鲜，根源在于多重矛盾的深度交织：物质空间老化与民生改善相互挤压，保护红线与发展诉求彼此拮抗，全球化浪潮与地方文化认同持久拉锯。
中国城市同样置身这张矛盾之网。自“十四五”规划明确提出实施城市更新行动以来，围绕老旧城区尤其是历史文化街区更新，各地展开了多元而生动的在地实践，逐渐探索出三重破局逻辑：有机性凝练过程方法——针灸式、渐进式、小尺度、微改造；系统性体现统筹格局——织补式空间干预，通过一个街区的更新激活城市框架；人民性融聚多方主体——多方参与、共建共治，让原住民与商户从被动承受者成为主动共创者。
本文选取9片街区作为观察、研究对象，既有入选住建部《城市更新典型案例》（2024年、2025年共两批）的福州市三坊七巷历史文化街区、南京市颐和路历史文化街区、苏州市十全街片区综合更新提升项目、南京市老城南小西湖片区保护更新项目，也有入选住建部《历史文化街区保护利用可复制经验做法清单》（2024年、2025年共两批）的武汉市昙华林历史文化街区、宜兴市蜀山古南街历史文化街区，还有位于历史文化风貌区、历史文化地段的北京隆福寺文化街区、上海张园、大同东南邑。
「有机性：针灸式微更新，让历史街区
“活态生长”」
“城市是一个鲜活的生命体。城市更新是持续不断的常态化的生命活动，这种生命活动应该是细胞层面的，亦即小规模渐进式的，而非大规模断裂式的。手术式的更新改造只能是在极特殊情况下的短期的和暂时的行为。” 澎湃城市更新专家顾问、亚洲建筑师协会主席伍江指出，城市改造更新必须尽快进入正常轨道，即城市的有机更新轨道。
南京颐和路历史文化街区，首批中国历史文化街区之一，坐落于南京市鼓楼区，拥有13个片区、285处院落，涵盖上世纪二三十年代建设的名人故居、各国公使馆旧址及上百栋西班牙式、荷兰式、英国式等花园洋房，是中国规模最大的民国公馆区建筑群。2006年，南京启动民国建筑保护“一线两片”计划，颐和路12片区率先修缮，拉开了街区更新序幕。中国科学院院士、同济大学教授常青携团队编制《颐和路历史文化街区复兴计划》，通过“文化复兴、产业复兴、空间复兴”引领街区城市设计、修缮、开放等工作。街区遵循保护性开发原则，以文化为肌理、以产业为核心、以空间为载体，延续城市历史文脉，以有效的修缮保护、业态规划和产业导入，激活区域更新、推动产业升级，在保持街区历史风貌的基础上实现功能品质的提升与改变。2025年，入选住建部《城市更新典型案例》（第二批）。
经验：中国科学院院士常青带领团队探索“以用促保、存真续新，保有形续无形、育文化创特色”的更新路径。作为团队的核心成员，同济大学建筑与城市规划学院副院长张鹏教授将颐和路的更新逻辑归纳为三个层次。第一是整体复兴规划：对整个颐和路片区200多栋建筑进行系统性梳理，明确保护与更新的边界；第二是片区深化设计：11片区与13片区从城市设计到施工图全程落地。其中11片区的做法尤为独特——团队并未简单拆除七八十年代建造的公寓楼，而是对所有后世建筑进行评估，部分采取改造而非拆除的策略，并将原有的将军馆等功能整合到新的空间结构中，形成一种“层积式的城市阅读”；第三是单栋建筑的精细化修缮：团队为外围多栋建筑逐一制定差异化方案。
宜兴市蜀山古南街历史文化街区，是明清至民国时期紫砂陶器生产和贸易集散地的核心区域，顾景舟、朱可心等紫砂泰斗曾在此居住创作，被誉为“紫砂之源”。2018年，街区启动系统修缮，面对年久失修的老建筑和落后的基础设施，采用渐进式策略：保护蜡壶、恒茂等名店旧址及人物旧居，修缮一批、更新一批、提升一批，而非一次性整体改造。每次修缮前都进行详细的建筑测绘和历史研究，确保“修旧如故”而非“修旧如新”。2024年，入选住建部《历史文化街区保护利用可复制经验做法清单（第一批）》。
经验：2004年起，中国工程院院士王建国领衔的东南大学建筑学院团队，在这条老街上进行了长达20年的持续研究，明确了将山水形态、紫砂文化融于历史街区的规划策略，强调对“一街、二轴、三界面、三区”的结构性保护，划定保护内容涵盖“山-窑-街-河”空间格局、紫砂文化遗产建筑等。面对13.15万平方米街区内复杂的私房产权和大量原住民，团队放弃了“一刀切”的一体化整治模式。2018年起，王建国院士提出“小规模、渐进式”的改造理念，贯彻原真性、完整性和适应性活态利用相结合的原则，首选公房和关键节点作为示范工程。王建国院士将这种模式总结为“菜单式改造”——居民可按需选择，政府提供技术指导和部分资金支持。联合国教科文组织亚太遗产奖评委会对此给予高度评价：“该项目因根据不同居民的需求和财务状况量身定制的干预措施而受到赞扬，使得历史街区在没有被博物馆化的情况下得到了振兴，当地居民传统的生活模式因此得以保留。”
宜兴市蜀山古南街历史文化街区，入选住建部《历史文化街区保护利用可复制经验做法清单（第一批）》。图片来源：东南大学王建国院士团队
北京隆福寺文化街区，始建于明景泰三年（1452年），明清两朝为皇家香火院，清至民国时期成为京城最负盛名的庙会之一。作为“故宫—王府井—隆福寺”文化金三角的重要节点，街区于2012年由北京国资公司与东城区政府联合启动风貌保护与城市更新，摒弃大拆大建模式，采取“陪伴式”设计策略，尊重老城历史演进脉络，挖掘街区经久性元素，统筹居民生活与公共服务需求。2019年一期（隆福大厦、隆福寺北里）投入运营，2025年二期全面开业，更新后的街区文化类业态占比近30%，汇聚开心麻花A99剧场、中国书店、隆福非遗里等文化品牌，老字号稻香村零号寻宝馆、丰年灌肠等相继回归。
经验：2012年起，中国工程院院士崔愷团队开始了隆福寺片区城市更新设计研究工作，其中隆福大厦位于隆福寺旧址，曾为北京四大商场之一。崔愷告诉研究员，改造是隆福寺街区历史进化的一部分，通过融入街区（在地面层向建筑内部引入街道）、消解体量、激活屋顶等，“追求一种渐进式的，生长式的，混搭式的，修补完善式的改造状态。”
北京隆福寺文化街区新春集市。图片来源：中国建筑设计研究院有限公司
将屋顶的院落，重新进行梳理，做成有现代美学气息的公共空间。图片来源：中国建筑设计研究院有限公司
「系统性：织补式空间干预，以街区更新
激活城市框架」
“城市是一个复杂系统，包括物理系统、生态系统和社会系统等等。城市包含了大量的组元，它们之间相互作用，从而导致整个系统非常复杂。” 澎湃城市更新专家顾问、中国工程院院士孟建民指出，城市更新要站在整个城市的维度来思考面对的问题。
历史文化街区不是孤立的“文化盆景”，而是城市有机体的组成部分。它的更新，应成为撬动更大范围城市功能重组、生态修复、活力再生的支点。住建部在《历史文化街区保护利用可复制经验做法清单》中强调的“保护历史环境要素”“提升基础设施水平”等举措，正体现了这种系统思维。
福州市三坊七巷历史文化街区，格局发轫于晋、形成于唐，以南后街为中轴、西三坊东七巷的鱼骨状里坊布局保存至今，159处明清及民国时期院落聚集于此，被誉为“里坊制度活化石”和“明清建筑博物馆”。2006年，三坊七巷启动整体保护工程，但真正意义上的系统更新始于2011年福州“三旧改造”的全面推进。更新不同于碎片化修缮，而是以9.3公顷的街巷为单元，对南后街两翼的坊巷网络进行整体风貌修复。同步启动的“两山两塔两街区”工程，将乌山—三坊七巷—朱紫坊—于山—上下杭等核心文化节点串联成链，形塑了一条纵贯福州古城的历史文脉轴。街区功能布局系统分层：南后街主街定位文化商业主轴，引入非遗传承、文创零售、特色餐饮等多元业态；两侧坊巷则保持居住功能，实现“街面繁华、巷内静谧”的动静分区。2015年，三坊七巷获评国家5A级旅游景区，年接待游客量从更新前的不足百万人次跃升至2025年的突破1500万人次。2024年，入选住建部《城市更新典型案例（第一批）》。
经验：全国工程勘察设计大师、清华大学张杰教授主持完成的“福州三坊七巷保护与整治规划设计”项目曾荣获中华人民共和国文化部创新奖等多项大奖。他告诉研究员，历史文化街区的更新，不是“拆”与“留”的二元选择，而是如何在多重约束中找到一个动态平衡的系统工程。张杰总结了三坊七巷从衰败、“濒危”走向“全国示范步行街”、“城市更新典型案例”的内在逻辑：在时间维度上，尊重不同年代的信息层积，而非追求“纯化”的某一时代风貌；在空间维度上，将街区嵌入城市文脉，而非孤立保护；在技术维度上，用非标化手段破解消防、管线等现实难题；在制度维度上，建立“刚柔并济”的管控体系，而非“一刀切”的规则；在价值维度上，将文化遗产视为可自我更新的活态系统，而非被封存的标本；在运营维度上，让文化成为自身可持续发展的引擎。
福州市三坊七巷历史文化街区，入选住建部《城市更新典型案例（第一批）》。图片来源：清华大学张杰大师团队
上海张园，上海现存规模最大、保存最完整、种类最丰富的石库门建筑群，2018年启动保护性改造，成为上海首个保护性征收更新的城市更新项目。张园系统性最核心的落点在于地上地下的一体化整合，在百年石库门建筑群下方开发总面积达8.8万平方米的三层地下空间，地下一层、二层打造为商业与公共服务配套；地下三层核心功能是解决地铁2号线、12号线、13号线的“虚拟换乘”痛点，实现三线站内无缝换乘，同时提供500余个地下车位。2022年底，张园西区率先向公众开放；2026年6月，东区首开区亮相。
经验：这一地下枢纽的设计，将历史街区纳入城市轨道交通网络的整体骨架，使文物保护与城市功能不再彼此割裂。2027年底，东区预计全面建设完成并投入运营。届时，张园将融合国际品牌、精品酒店、演艺中心、美术馆及潮流文化中心等多元业态，实现整个街区地上地下空间的贯通及与周边高楼、商场的互联互通，成为南京西路核心区的立体活力枢纽。
张园是上海现存规模最大、保存最完整、种类最丰富的石库门建筑群。图片来源：张园
武汉市昙华林历史文化街区，位于武昌古城北部，是武汉保存最完整的老街区之一，始建于明洪武四年（1371年），沉淀着明清古城街巷肌理、近代开埠中西交融建筑与辛亥革命红色遗存多重文脉。2005年，昙华林启动保护性更新，街区划定66.5公顷核心保护范围，建立59处历史建筑、22株古树名木、24项非遗资源档案。历经二十年“陪伴式”规划持续深耕，超八成历史建筑实现活化利用，被评价为实现了“区域融合、古城融合、城市融合”。区域融合主要是基于功能联动，形成“文化+教育+创意+旅游”的产业集群，避免“孤岛效应”。古城融合是将昙华林置于武昌古城的整体格局中，通过打通视廊、串联节点、延续文脉，使其成为武昌古城文化复兴的重要引擎和有机组成部分。城市融合则是通过优化交通组织，将昙华林与城市主干道、公共交通系统无缝衔接，使其融入城市的功能网络和市民的日常生活。2025年，昙华林接待游客突破1200万人次，联动黄鹤楼、户部巷形成武昌核心文旅板块，蜕变为年客流千万级的城市文化名片。
经验：武汉昙华林历史文化街区更新实践，由全国工程勘察设计大师、中南建筑设计院首席总建筑师桂学文指导设计。他告诉研究员，城市更新是一个复杂的大型系统，系统性思维是其核心方法论，它要求我们将城市视为一个有机整体，将更新项目置于城市发展的宏观背景下进行考量，统筹处理好保护与发展、局部与整体、当前与长远、政府与市场、物质与非物质等多重关系。最具示范意义的做法，是“打开边界，缝合城市”。设计中没有将昙华林打造成一个封闭的景区，而是通过打开围墙、打通断头路、增加公共空间等方式，使其与周边社区和城市街道融为一体，让街区真正成为城市公共生活的一部分，实现从“景区”到“城区”的转变。
从昙华林螃蟹岬山远眺长江。图片来源：中南建筑设计院
昙华林得胜桥看黄鹤楼。桂学文 摄
「人民性：共建共治共享，每一个相关者都成为更新的主语」
“人是目的，而非手段。”德国哲学家康德的这句箴言，为城市更新划定了一个根本的价值坐标——人，永远是更新的出发点。越来越多的更新实践将人民作为中心，通过决策权的下沉、参与平台的搭建、利益共享机制的设计，让形形色色的人成为更新的主角，在更新中，获得更有尊严的生活、更自主的选择、更公平的参与。
南京老城南小西湖片区，位于南京老城南部，是一片以明清传统民居为主的高密度居住型历史街区。2022年，小西湖被列为南京首批城市更新试点项目，确立了“政府引导、居民参与、渐进更新”的总体思路，根据地籍情况，划分为127个微更新实施单元，实行“单元内全体产权人一致同意”的改造准入规则——哪怕只有一户不同意，整个院落的改造就无法启动。根据危房等级，市区两级财政补贴40-60%的危房房间费用，剩余由产权人承担。这一机制虽极大拉长了更新周期，但换来的，是每一位原住民从“被通知”到“有决定权”的主体地位。在商户端，小西湖实行“正面引导+负面约束”的业态引入机制：优先文化体验类与主理人业态，严禁高油烟、高噪音项目。开街后的非遗灯彩工作室、虫文馆、24小时书屋、精品民宿等商户，不是“空降”的外部资本，而是经过筛选、与街区气质共振的共创者。原住民可以选择自主修缮、出租经营权或参与业态运营——居民、商户、运营方之间形成了利益共享的共同体。小西湖没有变成商业全覆盖的“景区”，而是保留了浓郁的社区生活气息——邻里家宴、邻里音乐会年年举办，原住民与商户一同出席，“见人见物见生活”成为最被外界称道的标签。目前，小西湖片区内仍有约46%的居民选择留居，商户入驻率达90%以上。2024年入选住建部《城市更新典型案例（第一批）》，2026年获第13届世界城市论坛“国际城市更新最佳实践”十大杰出荣誉。
经验：南京历史城区保护建设集团董事长范宁，是小西湖片区“小尺度、渐进式”城市更新项目的主导者。他告诉研究员，让老城百姓“生活得更有尊严”，是小西湖更新的根本出发点，并摸索出一套让所有利益相关方都能在更新中找到自己位置的机制设计。一是去留自愿给居民选择权，根据片区地籍情况划分为127个实施单元（每个单元约7-8户），对于单元内全体达成搬迁意愿的，采用“公房腾退，私房收购或租赁，厂企房搬迁”三种方式腾退空间（腾出的空间用于三件事：公共空间打造、基础设施提升、商业活力植入），对于单元内意见不统一的（如5户愿走、3户不愿走），每个单元内所有老百姓如何处置都有明确方法，居民可根据自身需求，在“五方平台”（政府、街道、规划师、实施主体、居民代表）中确定自主更新方案。二是在全国首创了历史街区微型综合管廊，解决老百姓急难愁盼。三是资金筹措机制，更新过程中，政府、企业、居民，“谁得益谁出钱”。四是服务本地居民，拒绝过度商业化，在业态选择上，坚持“围绕社区生活”的逻辑。
作为住建部《城市更新典型案例（第一批）》的入选项目，南京小西湖通过更新再现了一度消失的“小西湖”。图片来源：南京历史城区保护建设集团
南京小西湖邻里音乐会。图片来源：南京历史城区保护建设集团
苏州十全街片区综合更新提升项目，十全街全长约2004米，是苏州古城东南部最具代表性的传统商业街巷之一，沿线分布着网师园等文保单位和众多历史建筑。2024年，十全街启动综合更新提升工程，以共生式可持续城市更新为理念，推进人本化、精细化、功能化提质升级，以4700万元政府投入，有效撬动1.5亿元社会资本广泛参与更新改造。在保护街区整体风貌的前提下，拓宽南侧步行空间至8m，新建19处非机动车停放点解决“停车难”，提升14个桥堍绿地、4个滨水街角公园、5个路侧口袋公园、4个巷口空间。2024年6月，十全街全面焕新亮相。2025年，入选住建部《城市更新典型案例》（第二批）。
经验：中国城市规划设计研究院副院长邓东是十全街更新改造的总规划师，他告诉研究员，不同于许多历史街区将更新局限于沿街立面的“穿衣戴帽”，十全街将触角渗透至街区纵深，将沿线社区居民、商户乃至新就业群体悉数纳入更新范畴，使他们成为街区的真正“主角”。这一转变的核心，在于构建了一套“政府统筹+商户自治+市民参与”的共建共治共享治理体系。
“不仅仅这一条街的商户能得到受益，周边的单位、周边的居民也更要共享，要享受到这个福利。”苏州名城保护集团是此次更新的实施主体，公司党委书记、董事长、总经理杨跃告诉研究员，从“街”到“街区”的转变，使得十全街的更新不再是一项“道路工程”，而是一场“社区再造”——商户、居民、单位、游客，所有利益相关方都被纳入同一个更新框架，形成命运与利益的共同体。
苏州十全街片区综合更新提升项目入选住建部《城市更新典型案例（第二批）》。图片来源：苏州名城保护集团（王曦 摄）
更新将游逛空间拓展到沿河一带，重点打造吴衙场游船码头。图片来源：苏州名城保护集团（阚明芬 摄）
大同东南邑，约占古城八分之一面积，是广府角历史文化街区的核心活化区域，17处不可移动文物院落、15处历史院落和51处织补院落散布其间，街巷格局可追溯至北魏，被称为“北魏里坊制的活化石”。2021年，东南邑被列为大同古城保护与复兴的重点片区，启动系统更新，完成17处不可移动文物院落和15处历史保护建筑的修缮，同时对51处织补院落进行了新建成改建。2023年6月，东南邑核心区正式开街。街区汇聚艺术展馆、非遗文创、各区县主题馆、创意餐饮等多元业态，引入青年主理人品牌80余家，其中90%以上的主理人为本地年轻人。
大同东南邑本地主理人品牌有万喜。图片来源：东南邑
经验：华夏江鸿（大同）文化旅游开发有限公司是东南邑的建设与运营方，总经理夏滔告诉研究员，东南邑始终坚持“以人为本”的用户中心主义，最核心的制度创新，是围绕“本地青年主理人”创建的一整套扶持体系。项目对主理人有一套清晰的分类与评判标准：一是“有好主题、好空间、消费人群”的基础型；二是“能支撑起3分钟到3小时体验”的内容型；三是“有完善消费设计、经营可持续、对街区有贡献度”的共创型。在扶持机制上，东南邑打破了“房东-租客”的传统关系。对于符合标准的本地主理人“钱不够了，可以给你装修；租金困难时，可以不收租金，以联营抽成的方式合作；一年两年之后你站稳了，再谈涨不涨。”这种“扶持期——成长期——成熟期”的分阶段合作模式，让本地青年创业者从“单打独斗”走向“系统支撑”。
（实习生姚思羽对本文亦有贡献）
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